Co obejmuje stan deweloperski, a co zostaje do zrobienia?
Stan deweloperski nie ma definicji w przepisach. To, co dostajesz, zapisuje umowa deweloperska: ustawa wymaga, żeby określała „zakres i standard prac wykończeniowych”, do których zobowiązuje się deweloper. Zwykle są tynki, wylewki, okna, drzwi wejściowe i instalacje doprowadzone do punktów. Podłóg, drzwi wewnętrznych, malowania i łazienki zwykle nie ma.
Wizualizacja AICo zalicza się do stanu deweloperskiego?
Typowy zakres, opisywany w poradnikach deweloperów i serwisów o rynku pierwotnym:
- Ściany i sufity: tynki gipsowe lub cementowo-wapienne, ścianki działowe.
- Posadzki: wylewki betonowe lub anhydrytowe pod panele, deskę albo płytki.
- Okna i drzwi: okna z parapetami, drzwi wejściowe do mieszkania.
- Instalacja elektryczna: przewody doprowadzone do puszek. Gniazdka i włączniki bywają albo nie, zależnie od umowy.
- Wod-kan: podejścia zaślepione w miejscach przyszłej armatury.
- Ogrzewanie: instalacja z zamontowanymi grzejnikami albo ogrzewanie podłogowe.
- Balkon lub taras: posadzka i balustrada.
Ten zakres jest umowny. Dwa mieszkania od różnych deweloperów mogą wyglądać inaczej, choć oba nazywają się „w stanie deweloperskim”.
Czy stan deweloperski obejmuje tynki?
Zwykle tak. Tynk to jednak nie gładź. Ściany po tynku maszynowym trzeba najczęściej wyrównać gładzią albo przynajmniej przeszlifować i zagruntować przed malowaniem. Sprawdź w standardzie wykończenia, jaki tynk wykonał deweloper.
Czego nie zawiera stan deweloperski?
Zwykle zostaje do zrobienia:
- podłogi: panele, deska, płytki,
- drzwi wewnętrzne z ościeżnicami,
- gładzie i malowanie ścian,
- łazienka: hydroizolacja, płytki, biały montaż, baterie,
- osprzęt elektryczny i oświetlenie, jeśli nie ma ich w umowie,
- kuchnia, szafy i inne meble,
- listwy przypodłogowe, parapety wewnętrzne, jeśli nie ma ich w umowie.
Z tej listy zrobisz zakres wyceny. Pakiety wykończenia Standard, Komfort i Premium mają gotowe listy prac, które uzupełniają stan deweloperski. Wybierz pakiet albo opisz własny zakres, a ekipy wycenią to samo. Zobacz pakiety.
Lista kontrolna: co jest, a co musisz zamówić
Wydrukuj i zaznacz przy odbiorze. Kolumna „U mnie” uzupełniasz na podstawie umowy.
| Element | Zwykle w stanie deweloperskim | Zwykle do zrobienia | U mnie |
|---|---|---|---|
| Tynki | tak | gładzie, malowanie | pole do zaznaczenia |
| Wylewki | tak | podłoga | pole do zaznaczenia |
| Okna, parapety zewnętrzne | tak | — | pole do zaznaczenia |
| Parapety wewnętrzne | zależy od umowy | montaż, jeśli brak | pole do zaznaczenia |
| Drzwi wejściowe | tak | — | pole do zaznaczenia |
| Drzwi wewnętrzne | nie | zakup i montaż | pole do zaznaczenia |
| Elektryka do puszek | tak | osprzęt, oświetlenie, ewentualne przeróbki | pole do zaznaczenia |
| Podejścia wod-kan | tak | biały montaż, baterie, przeróbki | pole do zaznaczenia |
| Grzejniki | tak | — | pole do zaznaczenia |
| Łazienka | nie | hydroizolacja, płytki, montaż | pole do zaznaczenia |
| Kuchnia | nie | meble, AGD, płytki lub panel ścienny | pole do zaznaczenia |
Czym się różni stan deweloperski od pod klucz?
Stan deweloperski to lokal przygotowany do prac wykończeniowych. Mieszkanie pod klucz jest gotowe do zamieszkania: ma podłogi, pomalowane ściany, drzwi, łazienkę, a w pakietach wyższych także kuchnię.
Wykończenie pod klucz kupuje się na trzy sposoby:
- Pakiet od dewelopera. Wygodny, bo bez szukania ekipy. Wybór ogranicza się do katalogu wykonawcy dewelopera.
- Firma pod klucz. Jedna firma prowadzi całość według pakietu albo projektu.
- Ekipa lub kilka ekip wybranych samodzielnie. Największy wybór i kontrola nad ceną, ale więcej koordynacji.
Jak robią to ludzie? W badaniu Decoroom × RynekPierwotny.pl (2024) 9% badanych wykończyło mieszkanie z firmą pod klucz, 16% z jedną ekipą, 36% zatrudniło 1–2 fachowców, a 28% wielu fachowców na różnych etapach.
Ile kosztuje wykończenie pod klucz? Ceny rynkowe
| Kto | Cena za m² | Źródło i data |
|---|---|---|
| Pakiety deweloperów (Atal, Archicom, Mennica Polska, Ronson, Lokum) | od ok. 990 do 1699 zł | Infor.pl, 29.01.2025 |
| Pakiety trzech łódzkich firm pod klucz | 950–1890 zł (brutto, zależnie od pakietu) | cenniki na stronach firm, odczyt 3.11.2026 |
| Sama robocizna w Łodzi i podobnych miastach | 800–1000 / 1000–1400 / od 1600 zł | Oferteo, 04.05.2026 |
Ceny rynkowe, nie oferta Move In Partners. Pakiety różnych firm obejmują różny zakres, więc porównuj listę prac, a nie samą stawkę za metr.
Czy opłaca się wykończenie pod klucz?
To zależy od tego, co jest dla Ciebie droższe: Twój czas czy brak wyboru. Pakiet pod klucz oszczędza koordynacji, ale zwykle nie pozwala wybrać ekipy ani porównać kilku ofert. Samodzielne wykończenie daje wybór, ale wymaga pilnowania kolejności prac i terminów.
Zanim zdecydujesz, porównaj co najmniej dwie wyceny na ten sam zakres i sprawdź:
- czy cena obejmuje materiały, czy tylko robociznę,
- jaki VAT jest na fakturze: 8% na usługę w lokalu mieszkalnym do 150 m², 23% na materiały kupione osobno (Murator, 16.10.2025),
- jak wygląda harmonogram i płatności po etapach,
- kto odpowiada za usterki po odbiorze.
Jak pomaga Move In Partners
Dalej: od czego zacząć wykończenie · ile bierze ekipa · wykończenie mieszkania w Łodzi
- Wspólny zakres dla wszystkich ekip. Pakiety wykończenia Standard, Komfort i Premium mają listę prac, więc wyceny od różnych ekip dotyczą tego samego. Możesz też opisać własny zakres. Zobacz pakiety.
- Do trzech wycen naraz. Oferty w jednym formacie: robocizna i materiały osobno, VAT, termin, zaliczka.
- Wybór bez rezygnacji z wygody. Wybierasz ekipę sam, a etapy, dokumenty i protokół masz w jednym koncie.
- Ekipy sprawdzone przed wejściem do katalogu. NIP i działalność, polisa OC z datą ważności, rozmowa i referencje.
- Bez opłat dla Ciebie.
Najczęstsze pytania
Zwykle nie zawiera podłóg, drzwi wewnętrznych, gładzi i malowania, łazienki z płytkami i białym montażem, kuchni ani oświetlenia. Osprzęt elektryczny i parapety wewnętrzne zależą od umowy. Dokładny zakres zawsze sprawdzaj w standardzie wykończenia, który jest częścią umowy deweloperskiej.
Zwykle tak, ale tynk to nie gładź. Przed malowaniem ściany trzeba najczęściej wyrównać gładzią albo przynajmniej przeszlifować i zagruntować. Jaki tynk wykonał deweloper, sprawdzisz w standardzie wykończenia.
Stan deweloperski to lokal przygotowany do wykończenia: tynki, wylewki, okna i instalacje doprowadzone do punktów. Mieszkanie pod klucz jest gotowe do zamieszkania, z podłogami, malowaniem, drzwiami i łazienką.
Opłaca się, jeśli najważniejsza jest dla Ciebie wygoda i nie chcesz koordynować prac. Jeśli chcesz wybrać ekipę i porównać ceny, lepiej poprosić kilka ekip o wycenę tego samego zakresu. Zawsze sprawdź, czy cena obejmuje materiały i jak rozłożone są płatności.
Źródła
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2021 poz. 1177, art. 35 ust. 1 pkt 6 (odczyt 3.11.2026).
- Typowy zakres stanu deweloperskiego: poradniki deweloperów (m.in. Nickel Development, Dombud) i serwis rynekpierwotny.pl, cytowane w „Przeglądzie od AI” w wynikach Google dla „stan deweloperski co obejmuje”, 3.11.2026.
- Infor.pl, „Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz w 2025 r. u dewelopera”, 29.01.2025
- Cenniki łódzkich firm pakietowych, odczyt 3.11.2026: Gotowe Mieszkanie (950/1250/1550/1890 zł/m²); Pakiety pod Klucz (1199/1499/1699 zł/m²); EGEDI (1289/1389 zł/m²)
- Oferteo, „Koszt wykończenia mieszkania”, aktualizacja 04.05.2026
- Murator, „VAT na prace budowlane: kiedy 8, a kiedy 23%”, 16.10.2025
- Decoroom × RynekPierwotny.pl, raport 2024
Od kluczy do protokołu odbioru.
Jedno miejsce na wykończenie mieszkania od dewelopera: porównujesz wyceny na ten sam zakres, wybierasz ekipę, a potem widzisz etapy ze zdjęciami aż do protokołu. Bez opłat dla Ciebie.